個人再生に関する弁護士相談についてのサイトです。神奈川県厚木市・横浜市の法律事務所が管理しています。

家族の幸せのために一大決心をして買った家。何年間も住宅ローンを払い続けてきたものの、他の借金の支払が大変。

個人再生手続では、住宅ローン以外の借金を減らせる一方で、住宅をそのまま残せます。自宅での生活はそのまま続けられます。

この場合、個人再生手続で、住宅ローン特則と呼ばれる住宅資金特別条項を使います。

住宅資金特別条項が使える条件

個人再生手続では、借金を減額するということに加えて、住宅ローン条項を使うこともできます。

これを使うと、ご自宅にはそのまま住んでいられます。
ただし、住宅ローンの支払総額は減額されません。
減額できるのは、他の借金だけです。

この住宅ローン条項を使うには、住宅ローンを担保するために抵当権（または根抵当権）が設定されている必要があります。
また、住宅には、住宅ローンのための抵当権のほかに、それ以外の抵当権がついていない必要があります。住宅ローン以外の抵当権がついてしまっていると、これは使えません。

なお、住宅に滞納税金の差押えがされている場合には、事前に対応する必要があります。

住宅ローン条項は、法律が住宅だけは維持できるように考えた制度です。そのため、滞納税金の差押がされていたり、住宅ローン以外の他の抵当権がついていると、住宅ローンを払い続けても住宅を維持できなくなるリスクがあるため、この制度は利用できないのです。

同様の理由で、マンションの管理費に滞納があるようなケースでもそのままでは利用は難しいです。

住宅ローンといえるには、「住宅」の要件として、居住のための建物であることが必要です。投資用に買ったマンションなどは含まれません。本人が所有や共有をしている必要があります。

自営業者などで自宅を居住用兼事業で使っている場合には、床面積の半分以上が自分の居住用であることが必要です。建物図面などを使って、それを裁判所に示すことになります。

住宅ローンに関しては、それまでどおり払っていくことが望ましいですが、場合によって、支払期限を延長してもらったり、他の借金の支払がある３～５年の期間、住宅ローンの支払を減額してもらって、３～５年経過後に減額してもらった分を上乗せして払う、という条項を作ることも可能です。

抵当権について

抵当権とは、自宅を担保にしている権利のことです。法務局でとれる登記簿謄本の「乙区」という場所に書かれています。
また、購入時の資料に抵当権設定契約書などが含まれている場合もあります。見方がわからない方は、購入時の資料をお持ちいただきご相談ください。

登記簿謄本は、昔は縦書きでしたが、コンピュータ化により横書きの全部事項証明書となりました。この形式になってから、削除されたものについては下線が引かれる表記になっています。

「自宅の登記簿謄本を見たら、住宅ローン以外のアイフルの根抵当権がついていた！」なんていう場合も、そこに下線が引かれていれば、既に抹消されているということです。抹消されていれば、住宅ローン条項を使った個人再生の支障にはなりません。

オーバーローン、アンダーローン住宅と清算価値

住宅ローン残額以上の価値が家にある場合の問題です。頭金をたくさん払ったり、繰り上げ返済を続けてきたりした人はチェックしておくべき問題です。

個人再生手続では、最低支払額の１つの基準に清算価値といって、現在の財産額以上の支払をしなければいけないという要件があります。
住宅ローン付きの住宅については、その査定価格から抵当権が設定されているローン額を差し引いた額が財産額として評価されます。

例えば、住宅ローン残が３０００万円、住宅の査定価格が２５００万円という場合、住宅ローンの方が多いオーバーローンですので、住宅は０円と評価されます。

逆に、住宅ローン残が２５００万円、住宅の査定価格が３０００万円という場合、住宅ローンの方が少ないアンダーローンですので、財産価値として５００万円と算定されます。最低支払額は５００万円以上となります。

オーバーローンかアンダーローンかで、住宅の価値がどのように影響するか大きく変わってきます。

では、住宅の価値は、どのように決めるのでしょうか。

個人再生の申立をする際には、売却したらいくらになるのか、という価格について、不動産会社の査定書や査定メールを２箇所分提出します。その平均値とするのが一般的ですが、固定資産税の評価額も参考にされます。

保証会社による代位弁済がされている場合

住宅ローン条項を使う場合には、個人再生の申立時点で住宅ローンの延滞がない方が望ましいです。

できる限り延滞を解消して、滞納状態から抜け出たうえで個人再生の申立をした方がトータルの支払額が安く済みます。

ただ、それができず、万一、延滞が続いていて、保証会社に代位弁済をされてしまっている場合には、代位弁済から６か月を過ぎてしまうと、住宅ローン条項は使えなくなります。

代位弁済から６か月以内に、個人再生の申立をして、住宅ローン条項付の再生計画の認可決定が確定すれば、保証会社による代位弁済がなかったことにする、巻き戻しの効果が生じます。

巻き戻しができれば、住宅ローンの権利が元々の銀行などに戻りますので、個人再生の手続き後は、そこに支払をしていくことになります。

この場合に、競売費用や保証料の負担が問題になることがあります。住宅ローン会社や保証会社との契約で、これらの負担をすることになっていると、支払義務が出てくることになります。

このように、代位弁済をされていて、住宅ローン条項を使った個人再生の利用を検討している人は、期限がありますので、少しでも早く相談された方が良いです。

住宅ローン自体を変更する個人再生

最近の住宅ローン条項つき個人再生では、
・住宅ローンはそのまま契約どおり支払う
・他の借金を減額してもらう
という内容の再生計画案が多いです。

このような計画で進める場合、弁護士に依頼後、他の債権者に対しては受任通知を送り、支払を止めたうえで準備を進めますが、住宅ローンについては受任通知を送っても支払を続けるようにし、遅れがないようにしておきます。

この場合、一部の銀行では、同じ銀行に住宅ローンとカード-ローンの両方がある場合、カードローンの支払を止めることで、預金口座が凍結されたり、出金できない状態にされてしまうこともあります。ただ、このような場合でも、住宅ローンだけの入金・支払を認めたり、他の支払方法をしたりして、支払を続けるのが通常です。

住宅ローンに遅れが発生してしまうと、トータルの支払額が増えてしまうリスクがあります。

ただ、他の借金を減らしただけでは、住宅ローンが払えないということもあります。

個人再生では、住宅を維持しながら、住宅ローンの支払総額自体を減額することはできません。

ただ、住宅ローン条項を使うことで、トータルの支払額は増えるものの、一定期間、支払額を減らす方法はあります。

法律で予定されている住宅ローン条項には次のようなものがあります。

・期限の利益回復型

住宅ローンを延滞してしまったことで、期限の利益を喪失してしまっている場合に、再生計画案が認可された後は、契約どおり支払う、それまでの遅延損害金や滞納分を分割支払期間中に支払うという方法です。

この期限の利益回復型を使う場合、再生計画案では、認可決定確定時までに発生する元本や利息、損害金に関する条項と、認可決定後に発生する元本等に関する条項を分けて記載します。

再生計画案記載例）

１　再生計画認可決定の確定の時までに弁済期が到来する元本に関する条項

再生計画認可決定の確定した日の属する月の翌月を第１回目として、以降３年間は、毎月末日限り、各３６分の１の割合による金額に、約定利率による利息を付した金額を弁済する（合計３６回)。

２　再生計画認可決定の確定の時までに生ずる利息・損害金に関する条項

再生計画認可決定の確定した日の属する月の翌月を第１回目として、以降３年間は、毎月末日限り、各３６分の１の割合による金額を弁済する（合計３６回)。

３　再生計画認可決定の確定の時までに弁済期が到来しない元本及びこれに対する約定利率による利息に関する条項

再生計画認可決定の確定した日以降、原契約排の各条項に従い支払う。

→この例では、再生計画案の認可決定確定時までに、遅れていた元本や利息・損害金を、支払期間である３年間で均等分割して支払う内容です。
このような支払方法の場合、実際の支払額は、認可決定確定がいつになるのかによって、変わってきますので、再生計画案提出時には、確定見込み時期を複数シミュレーションして返済できることを示していくことになります。

・期限延長型

住宅ローンの返済期限を延長するという方法です。たとえば、住宅ローンを５８歳までに完済する契約だったところ、これを６５歳まで延長するという方法です。延長した分、トータルの利息支払額は増えますが、毎月の返済額は減ります。
この方法では、最長で１０年間の延長、ただし、７０歳まで、という上限が決められています。

・元本据え置き型

住宅ローンの返済期限を延長しても支払ができない場合に、他の借金を返済する期間（原則３年、５年まで延長）には、住宅ローンの元金支払額も減らし、返済期間が終わった後で、その分も支払うという方法です。
住宅ローンの支払だけ見れば、後から支払額が増えることになります。
住宅ローン以外の借金額が多すぎたり、清算価値が高く、他の借金の支払額が多いときに使うことがあります。

・合意型

住宅ローン会社と合意ができれば、他の支払方法も可能です。

このような住宅ローン条項を使う場合には、銀行などの住宅ローン会社に何パターンもシミュレーションを出してもらうなどして、将来の予測を立てながら進めることになります。

住宅ローン付き個人再生のご相談

住宅ローン条項を使う個人再生は、それ以外の個人再生よりも複雑な要件や問題があります。

たとえば、ご家族で住宅ローンを組んでいる場合（ペアローン、親子ローン）、諸費用ローンについて抵当権が設定されている場合、自宅で商売をしている場合など取り扱いが確定していない問題も多いです。

最初の住宅ローンから借り換えている場合にも気をつける点があります。

借換えの際に、諸費用ローンなどが追加されている場合など、他の借金が紛れ込んでいないことを示していく必要があります。

少しでも、個人再生を成功させ、家での生活を続けられる確率を上げるためにも、素人判断をせずに、専門家にしっかりご相談ください。

ジン法律事務所弁護士法人では、個人再生の相談は無料で受付けております。土日や夜間の対応も可能です。