ＦＡＱ（よくある質問）
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Ｑ．アンダーローン不動産の個人再生とは？
不動産のアンダーローンは、個人再生では問題になることがあります。
この問題があるため、個人再生の相談前には自宅の価値を軽く調べておいたほうが良いことになります。
この記事は
- 住宅ローンあり、個人再生を検討中
- 個人再生準備中にアンダーローンを指摘された
という人に役立つ内容です。
不動産のアンダーローンとは
アンダーローンという言葉を聞いたことがありますか？
不動産のアンダーローンとは、住宅の価値が住宅ローンの残高よりも高い状態のことを言います。
逆に、住宅の価値が住宅ローンの残高よりも低い状態をオーバーローンと言います。ローンの方が住宅の価値をオーバーしてしまっている状態です。
アンダーローンの原因
アンダーローンは、本来、望ましい状態です。
オーバーローンの場合には、住宅ローン借入額や残高が物件評価額（時価、売却額）を上回っていることになります。
例えば、3000万円の住宅ローンを組んで購入した家が、不況などで2000万円でしか売れないとなると、1000万円分のローンが残ってしまいます。
担保に取られていた住宅を処分しても、高額なローンが残ってしまうのです。
これに対し、アンダーローンでは、不動産を売却すれば、ローンを完済でき、差額から経費を引いた金額を受け取れることになります。
アンダーローンになる原因としては、物件価格が高騰した場合があります。ローンを組んで利息を払っても、対象物件が値上がりしたような事情があれば、良い買い物をしたと言えるでしょう。
また、物件価格が高騰しなくても、さほど価値が落ちない場合で、ローンを返済し続けていた場合には、アンダーローンになることもあります。インフレが起きると、アンダーローンになりやすいことになります。
さらに、住宅ローンを繰り上げ返済してきた場合にもアンダーローンになりやすいです。
このように、アンダーローンは、物件価格とローン価格の動きによって生じます。
個人再生でアンダーローンになる事例としては、良い物件を購入していた事例か、住宅ローンを組む際にかなりの頭金を入れた（もともとのローン額が低かった）場合や、住宅ローンを頑張って繰り上げ返済してきた場合が多いです。
アンダーローン物件の任意売却
ローンが残っている不動産を売却する方法の一つに任意売却があります。
オーバーローン物件だと、売却の際に、住宅ローン債権者は全額の返済を受けられないため、売却価格について査定等を行い、低い売却金額だと承諾しないこともあります。
これに対し、アンダーローンであれば、住宅を売却すればローンは完済となります。基本的に、住宅ローン債権者は文句を言いません。
アンダーローンの方が不動産の売却はしやすいのです。
アンダーローン物件の借り換え
住宅ローンを借り換える際にも、アンダーローンの方が有利です。
物件の価値がローン残高より高いということは、それを担保にお金を借りやすいという関係になります。
住宅ローンを別の銀行に借り換える際にも、全額の借り換えができやすいでしょう。
これに対し、オーバーローン物件では、不動産の担保価値が低いので、別の銀行も融資できる金額が低くなりがちで、借り換えがしにくいです。
不動産のアンダーローンと個人再生の関係性
不動産のアンダーローンとは、住宅ローンなどの借り入れにおいて、物件の価値よりも借り入れ額が少ない状態のことを指します。
個人再生は、自己破産と同様に裁判所を使った債務整理の一種であり、債務者が返済できなくなりそうな場合に、裁判所から債務の減額を受けることができる制度です。
不動産がアンダーローンでも、個人再生は、基本的には併用することができます。
個人再生では、住宅ローン条項を使うことで、住宅ローンは払いながら、他の借金を減らすことができます。不動産がアンダーローン状態でも、住宅ローン条項を使った個人再生は使えます。
ただ、個人再生では、清算価値という問題があります。これは、住宅ローン以外の借金について、自分の財産以上の支払いはしないといけないというルールです。
オーバーローンの不動産については、財産価値はゼロとされます。これに対し、アンダーローンの場合には、不動産の価値とローンの残高の差額が、不動産の価値として清算価値に加算されます。差額が大きい場合には、大きな財産を持っているとされ、返済額が高くなってしまう可能性があります。
3000万円の評価額の不動産を持ち、住宅ローン残高が2000万円という場合には、差額1000万円の財産を持っていると評価されるので、この金額以上の支払が必要になってしまうのです。
不動産のアンダーローンと個人再生の注意点
不動産がアンダーローンの場合には、清算価値の影響で、個人再生での支払い額も高くなってしまうことがあります。
不動産の価値と住宅ローン残額の差額がそこまで変わらないのであれば支払い額への影響も少ないですが、差額が何百万、１０００万円という場合には、支払い額が高くなりすぎ、履行可能性など個人再生の要件を満たさないと判断されるリスクが高いです。
そのような数字の場合には、まず、不動産の価値が本当に高いのか、査定の数字を精査してみましょう。
たまたま１社から高い査定額を出されただけで、他の数社では低い数字が出ることがあります。何かを見落としての査定の可能性もあります。
また、ネット上の机上査定では数字が高いものの、実際に建物を見てもらった場合には、その使い方によって低い査定額となることもあります。実態と違う数字なのでれば、建物を見てもらって査定書を出してもらったほうが良いでしょう。
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不動産のアンダーローンと個人再生
アンダーローンは、本来は望ましい状態ですが、借金を減らそうという個人再生の場合には、不利益に働くこともあります。頑張って住宅ローンの繰り上げ返済をしてきたことが裏目に出てしまうこともあるのです。
とはいえ、まずは実態を確認する必要があります。
複数社の査定などをして、場合によっては簡易査定以外のしっかりした査定をとることも選択肢になるでしょう。
アンダーローン個人再生の事例
マンションがアンダーローンのため差額が清算価値に。差額が約１２０万円という事例でした。
自宅がアンダーローンだったため、差額が清算価値に加算されました。他に保険や退職金があったため、清算価値が約８００万円と高額になってしまっています。
こちらもアンダーローンとなりました。清算価値は１３０万円に。差額はそこまで大きくなかったため、最低支払い額に１０万円程度、加算された形です。
いずれも個人再生は認められていますが、２人めの方のように、差額が大きいと支払い額も高くなってしまいます。
このようなアンダーローンでは、ローンの支払いが進めば進むほど差額も大きくなっていきますので、早めに裁判所に個人再生の申立をしたほうが良いでしょう。
住宅ローンを含む個人再生については、事例豊富なジン法律事務所弁護士法人に、ぜひご相談ください。
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